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1/ Le marché des locaux d’activité semble
être dans une période plutôt porteuse. Comment
percevez-vous ce marché et quels sont néanmoins les
éléments qui en font sa complexité ?
Il faut tout d’abord repréciser
quelques points sur ce marché des locaux
d’activités puisqu’il y en a plusieurs approches.
D’un point de vue des utilisateurs, globalement, qu’il
s’agisse de l’acquisition comme de la location, le
marché n’est pas spéculatif, il est relativement
stable et la demande est plutôt en croissance, en particulier en
Ile de France.
Si
nous faisons un rapide point sur l’offre, nous pouvons dire
qu’il y a encore peu de bons produits car le marché est
resté longtemps très atomisé et sans nouveaux
programmes. Globalement, les parcs ont mal vieilli car ils ont
été peu entretenus et il ne s’est finalement pas
passé grand chose entre les années 90 et 2003, 2004. Or
sur ce marché, comme sur d’autres, c’est bien
l’offre qui créé la demande. Et c’est
l’offre neuve qui fixe en réalité le niveau des
nouveaux prix de marché. Les utilisateurs potentiels sont
aujourd’hui prêts à payer plus cher pour un bon
produit. Il ne faut donc pas se baser sur la théorie des prix
bas pour faire vivre un parc d’activités.
Concernant
les investisseurs, pour finir sur ce tour d’horizon, cette
« classe » n’était pas reconnue sur ce
marché jusqu’en 2003. Ils n’achetaient pas car les
locaux étaient plutôt utilisés par des locataires
et qu’ils ne pouvaient donc pas vendre « d’Asset
Management ». Le marché a rapidement évolué
avec les Britanniques qui, en proposant des produits banalisés
et polyvalents, ont pris des risques mesurés, profitables et ont
instauré une exigence de qualité. Ces locaux ont ainsi
commencé à être bien gérés en France,
et à être des investissements rentables !
Ce marché est en effet complexe car l’utilisateur est
exigent, mais souhaite un produit adapté à ses besoins.
Ce ne sont pas des entrepôts mais ils ont tout de même
quelques points communs avec eux. Il existe donc une complexité
technique, juridique et une grande diversité de cas. Mais peu
d’entreprises aujourd’hui savent les construire et les
gérer correctement. Les locaux d’activités sont
très normés mais peu de gens le savent. Si on ne respecte
pas ces normes, la sanction est immédiate sur le marché :
ils restent vides.
2/ Etes-vous régulièrement sollicité directement
par les collectivités locales et qu’attendez-vous de
celles-ci dans le cadre de vos opérations ?
Nous
travaillons et sommes en contact régulier avec des
collectivités locales. Néanmoins, GVIO ne s’est pas
positionné en première ligne en tant que
promoteur-investisseur. Les collectivités ont une passion pour
les immeubles de bureau. Il existe bien une demande de leur part pour
réaliser des parcs d’activité mais bien souvent en
Ile de France, le foncier est trop cher pour permettre d’avoir
des parcs rentables. Nous intervenons donc souvent dans le cas
où les promoteurs ont des opérations incluant à la
fois du bureau et des locaux d’activités pour
équilibrer l’ensemble. Les collectivités ne sont
pas toujours lucides sur ces parcs. Or nous sommes convaincus que le
« clé en main » n’est pas une solution car ces
bâtiments sont du coup obsolètes très
rapidement. Nous devrions privilégier donc la solution de
parcs « recyclables », c’est-à-dire
modulaires, normés et sécables.
Nous
attendons de la part des collectivités, quand elles le peuvent,
de prendre du recul pour réfléchir et anticiper autant
que possible les besoins du marché. D’autre part, nous
attendons qu’elles proposent des assises foncières qui
correspondent bien aux produits à venir et qu’elles
acceptent un COS faible. Par exemple, l’accès rapide et
facile par camion est indispensable. Nous devons répondre
à des demandes par exemple pour le e-commerce qui ont besoin de
locaux proches des centres villes.
3/ Quelles sont selon vous vos opérations phares ?
Nous
avons acquis à ce jour un patrimoine de 750.000m² en
France, essentiellement en Ile de France. Parmi nos belles
opérations, j’en citerais deux : la première
à Saint Ouen sur 72.000m². Nous avons repris les anciens
Magasins Généraux que nous réhabilitons et que
nous sommes en train de relouer lot par lot. C’est une belle
opération car elle est situé contre Paris, sur une
surface très intéressante et que nous avons pour
challenge d’identifier les nouveaux besoins des utilisateurs pour
les 10 prochaines années. L’autre opération est Val
Fontenay (Fontenay sous Bois), une commune en avant de Marne la
Vallée. C’est un très bon marché au
confluent de l’A86 et du RER. Nous avons repris là
le GVIO parc du Péripôle, construit dans les années
80 sur 57.000m² et racheté il y a 5 ans. La ville gagne du
terrain et notre rôle ici va être de recycler une
partie des bâtiments en bureaux pour s’adapter à
cette avancée de la ville. La collectivité a permis la
construction d’un parc intelligent, à nous de
l’adapter aux nouveaux besoins du marché.
Globalement,
l’idéal est de pouvoir construire au moins 10.000m²
de 20 cellules avec 13 à 14 locataires qui peuvent alors trouver
à tout moment des solutions d’implantation. Mais
l’effet de seuil jouant, nous estimons que les opérations
en deçà de 20.000m² sont difficiles à amortir
en terme de service, notamment concernant le gardiennage et la
sécurité.
4/ Quelle est votre stratégie en terme d’investissement et
de développement de locaux d’activités en France ?
Par exemple, vous êtes peu présents dans le grand ouest.
Quelle en est la raison ?
Nous
sommes en réalité très opportunistes. La
majorité de nos investissements ont été acquis en
Off Market. Nous allons les chercher. Nous sommes en effet très
présents sur l’Ile de France puis en province sur
l’axe Lille, Lyon, Marseille car la densité de population
y est forte. Nous avons une économie d’échelle
à respecter et avons sur ces agglomérations la
possibilité de réaliser plusieurs opérations.
C’est sans doute moins évident sur Rennes, Nantes ou
Bordeaux. Mais pourquoi pas à terme si cela se présente.
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