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Les
problématiques de reconversion de sites industriels ou
militaires touchent régulièrement des territoires. La
crise économique, la réforme des armées
lancée l’an dernier, intensifient d’autant le nombre
de cas et de situations chaque fois différentes. A titre
d’exemple, la nouvelle carte militaire implique la suppression de
83 sites ou unités à partir de 2009, le
déménagement de 33 autres, une partie représentant
des sites de plus de 50 hectares. La réussite d’une
reconversion de site dans le temps dépend en partie de son
montage juridique et financier.
1/ Qu’entend-on par montage juridique et financier ?
Le
montage d’un projet de cette envergure consiste tout
d’abord à identifier et sélectionner les acteurs
qui seront amenés à participer à sa mise en
œuvre et à sa gestion à long terme sur les plans
humain, technique et financier, mais également à
définir la nature des relations entre acteurs.
Le montage doit couvrir toutes les étapes du projet, de
l’acquisition au portage des opérations
immobilières en passant par l’aménagement foncier
du site.
2/ Quelles sont selon vous les différentes étapes et les points de vigilance
?
Une reconversion
de site comporte trois étapes principales : l’acquisition
du site, l’aménagement et le portage des
opérations immobilières. La préparation du montage
consiste à cartographier les tâches à effectuer
pour faire intervenir des acteurs ayant les compétences requises
le moment voulu. Certains acteurs sont susceptibles d’intervenir
sur toute la durée de l’opération, d’autres
n’apportent que ponctuellement leurs compétences. Il
s’agit aussi de construire des bilans prévisionnels
d’investissement et d’exploitation, pour évaluer la
rentabilité potentielle de l’opération. La
crédibilité du montage et l’implication des acteurs
dépendent largement de cette phase de préparation.
Acteurs publics et privés s’impliquent différemment
en fonction des spécificités de la reconversion de site.
Les acteurs publics sont très présents sur des
opérations génératrices d’enjeux urbains
forts. Les acteurs privés, investisseurs ou promoteurs,
s’impliquent plutôt lorsque la rentabilité
économique prévisionnelle de l’opération est
forte. Ainsi, le montage est fréquemment privé lors des
opérations conduisant à la location ou la vente de
logements ou de locaux tertiaires, dans des zones attractives.
Rentabilité économique, degré de risque et enjeux
territoriaux déterminent ainsi l’intérêt des
partenaires à s’engager.
3/ Quels sont les types de montage les plus fréquents dans ce domaine ?
EOn distingue trois
grands types de montages pour les reconversions de sites : le montage
public, le montage privé, et le montage mixte public /
privé.
Dans les opérations à forts enjeux urbains, ou lorsque le
développement économique du territoire est un enjeu
politique fort, le montage est fréquemment public. La
collectivité peut alors intervenir directement, en faisant
l’acquisition du site et en l’aménageant en
régie, avant de le vendre directement ou de le louer. Elle peut
également avoir recours à des structures juridiques comme
une SEM ou un établissement public foncier, qui disposent de
compétences spécifiques en aménagement. Ce type de
montage offre l’avantage d’une équipe projet
animée par une même culture et capable de mobiliser des
subventions importantes. Il n’est pas dépourvu de risques,
puisque la collectivité peut être amenée à
changer de couleur politique, et donc de stratégie de
développement économique. De plus, le risque financier
assumé est fort pour la collectivité publique.
Le montage privé est plus rare, du fait de l’envergure de
projets aux paramètres souvent complexes. Cependant, une
opération de reconversion peut dégager une
rentabilité économique élevée, quand un
site bien localisé est transformé en logements. Pour une
opération de reconversion, les possibilités
d’usages futurs sont aussi importantes que les qualités
intrinsèques des bâtiments existants. Un aménageur
privé pourra intervenir pour transformer un site localisé
en zone urbaine en logements de qualité, qu’il revendra
ensuite à un investisseur. Ce type de montage limite la prise de
risque financière de la collectivité, et permet de faire
appel à des acteurs spécialisés. Revers de la
médaille, les enjeux publics peuvent être partiellement
mis de côté.
Plus récents, les montages mêlant acteurs publics et
privés offrent certains avantages. Ils permettent à
chacun des acteurs d’intervenir là où ils sont les
plus performants. L’acquisition et l’aménagement
pourront être publics, tandis que le partenaire privé se
chargera du portage et de la vente. Ce montage permet
d’alléger la contrainte budgétaire pour la
collectivité, en offrant la rapidité d’action et la
souplesse d’une gestion privée. La rentabilité de
l’investissement public est ainsi optimisée. Pour les
acteurs privés, le partenariat permet de mutualiser les risques,
et d’accéder à de nouveaux marchés. Ce type
de solutions reste malgré tout plus complexe à mettre en
œuvre, mêlant différents types d’acteurs aux
cultures, aux modes de fonctionnement et aux échéances
temporelles différentes voire contradictoire.
D’une manière générale, la qualité
d’un montage juridique et financier dépend avant tout de
sa capacité à fédérer et à optimiser
toutes les forces en présence lors du processus de reconversion.
Si de grandes typologies existent, un montage reste avant tout une
solution spécifique et sur mesure, à adapter à
chaque fois à un cas particulier.
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